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龍山の国連司令部跡地に「韓国版六本木ヒルズ」始動
記事入力 2018-11-13 17:57 | 記事修正 2018-11-15 16:20:35
大規模な家族公園への変身を控えた龍山米軍基地のすぐ隣に位置した旧国連軍司令部(以下、UN司)の跡地に対する複合開発事業が、ソウル市の環境影響評価を皮切りに本格的な審議の手続きに着手した。

住宅価格に対する刺激の懸念で龍山国際業務地区(整備倉跡地)をはじめとする、龍山駅一帯の総合開発計画である「龍山マスタープラン」の発表が保留された中で、国際業務地区の縮小版開発と言えるUN司跡地の開発は、最初のシャベルを持ち上げるためにまずは始動をかけたわけだ。予定通り2022年に完成するとソウルの都心マンションやオフィスビルなど、約1500世帯の住宅施設やホテル業務施設などが調和した「韓国版六本木ヒルズ」に変貌することが期待される。東京の中心地を再開発して2003年に誕生した六本木ヒルズはオフィス、ショッピングセンター、ホテル、美術館、住居791世帯など、8つの建物で構成された日本の代表複合団地だ。

13日のソウル市と不動産業界によると、ソウル市は9日に龍山区梨泰院洞のUN司跡地複合開発事業の環境影響評価報告書草案の検討会議を開催した。事業施行者である「龍山イレブン」はこの日の会議で指摘された水質・大気・景観などの関連内容を補完して、最終的な環境影響評価報告書を作成した後、来年初めの本案審議に挑戦する。ソウル市の関係者は、「環境影響評価をはじめ、建築審議と交通影響評価などの手続きを経てこそ着工が可能」だとし、「事業者側は報告書で来年3月に着工、2022年12月の完工を目標として提示した」と語る。

環境影響評価報告書草案には、UN司跡地複合開発事業の内容が詳細に盛り込まれている。イレブン建設(ELEVEN DEVELOPMENT & CONSTRUCTION)が設立した特別目的会社(SPC)である龍山イレブンが施行を引き受け、開発を進める予定だ。先だってイレブン建設は昨年6月、UN司跡地を韓国土地住宅公社(LH)から供給予定価額の8030億ウォンより2000億ウォン以上も高価な1兆552億ウォンで買い入れた。UN司跡地は土地面積5万1762平方メートルで、サッカー場7面の大きさだ。地下7階~地上20階のアパート5棟426世帯、オフィステル2棟1053室、ホテル・オフィス1棟など、さまざまな施設が建設される予定だ。総延べ床面積は48万2589平方メートルで容積率は600%だ。総事業費は2兆ウォン規模と推定される。

UN司跡地は日本の六本木ヒルズの敷地(約11万平方メートル)と比較すると半分程度の規模だが、首都の中心部に住宅・業務・ショッピングなどの複合空間として開発されるという点で類似している。UN司跡地開発計画に関連して、コンサルティングに参加した日本の森ビルソウル支社のカン・ミニ支社長は、「UN司跡地は近くに大使館などがあり、外国人の流動人口が多く、都市の中心地にもかかわらず開発以前には商業・業務施設がほとんどないという点で類似している」とし、「複合開発が完了したら、ソウルという都市の魅力を誇ることができる重要な空間になるだろう」と語った。

UN司跡地は今月初めに朴元淳(パク・ウォンスン)ソウル市長と金賢美(キム・ヒョンミ)国土交通部長官が一緒に散歩した龍山米軍基地の東に隣接する地域だ。龍山米軍基地の敷地に大規模な家族公園が造成されれば、ニューヨークのセントラルパークの隣に並ぶ最高級レジデンスのように、公園を自分の家の前庭のように見下ろすことができるようになる。また、地下鉄緑莎坪(ノクサピョン)駅と南山トンネル、盤浦大橋を結ぶ緑莎坪通りなどを挟んでおり、交通の立地が優れている。不動産業界の関係者は、「US司令部跡地が竜山公園と連携した国際交流機能を持つ複合用途で造成が推進されるだけに、実際の開発が完了すれば身代は非常に高くなると予想される」と言う。

ただしUS司跡地複合開発が、施行者側の計画通りの速度を出せるかは未知数だ。

まず現実的に最も足を引っ張る問題は、分譲価格の算定だ。住宅街保証公社(HUG)は、いわゆる「110%ルール」と呼ばれる分譲保証審査規定を根拠に、「事業場近隣(半径1キロメートル以内)アパートの平均分譲価格あるいは売買価格の110%以下」に事実上は分譲価格が制御されている。先だって大信金融グループが漢南洞の旧外国人アパート跡地に建設を進めている高級マンション「ナインワン漢南」は今年の上半期、最高分譲価格である3.3平方メートル当たり6300万ウォン前後に一般分譲を試みたが、HUGの分譲保証を受けられず、最終的には賃貸後分譲に転換した。

ソウル市は今年の上半期には秋ころの発表を計画したが、住宅価格の上昇を刺激するという懸念で去る8月末に無期限保留を決定した、「龍山マスタープラン」の公開が依然として五里霧中だということも負担だ。

[チェ・ヂェウォン記者]


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每日經濟新聞日本語版は専門翻訳会社O2CNIで代行しています。原文と翻訳の間に多少の違いがあり得ます。

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